Dobiega końca procedura uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru centrum miasta. Podczas najbliższej sesji radni otrzymają pod głosowanie projekt planu, który jest dokumentem wyjątkowym i to nie tylko dlatego, że dotyczy ważnego dla miasta terenu, bodajże jedynego w jego centralnej części, które można jeszcze w miarę dowolnie zaprojektować i zagospodarować. Niewiele jest miejscowych planów, które powstawały w trakcie tak ożywionej, czasami bardzo gorącej dyskusji projektantów, przedstawicieli władz miasta i mieszkańców.
Zaczęło się od dość kontrowersyjnego, jak się okazało, projektu poprowadzenia drogi między al. Piłsudskiego i al. Jana Pawła II czyli wzdłuż tzw. osi zielonej. I choć droga ta miała swoje uzasadnienie we wcześniejszych projektach oraz w planach urbanistycznych i komunikacyjnych miastach, na skutek protestu mieszkańców osiedli O i N została usunięta z projektu.
Spory, dyskusje, rozmowy
Nad zapisami planu dyskutowano kilka razy – spotkania z mieszkańcami odbyły się w Urzędzie Miasta i w klubie „Orion” na różnych etapach tworzenia planu, który do publicznej konsultacji wyłożony był czterokrotnie. Mieszkańcy wnieśli sporo uwag, które w większości zostały uwzględnione.
Ta publiczna dyskusja dostarczyła obszernego materiału głównie urbanistom. Opracowano dokument, który jest swoistym kompromisem między wymogami i przepisami dotyczącymi tworzenia planów miejscowych, wiedzą i doświadczeniem projektantów, a opiniami i oczekiwaniami mieszkańców. I o tym powinni pamiętać radni, którzy na najbliższej sesji będą głosować nad projektem. To wspólne dzieło władz miasta, projektantów i mieszkańców, o czym wspomniał w liście skierowanym do wiceprezydenta Tychów Igora Śmietańskiego i TSM Oskard, jeden z mieszkańców, Lech Dobrzański. Mówi w nim o początkowo trudnej współpracy, ale na koniec stwierdza: „Dziś z satysfakcją możemy stwierdzić, że dobrze wywiązaliście się Państwo ze złożonej nam na koniec naszych spotkań obietnicy, że władze miasta nie będą niczego robiły wbrew woli mieszkańców. Skorygowanie planów miejskich i wybudowanie na naszym deptaku pięknego i funkcjonalnego ronda wyposażonego w nowe ławki i latarnie oraz atrakcyjny klomb, to przykład dobrej współpracy decydentów podejmujących działania nie tylko na podstawie futurystycznych opinii choćby najlepszych wizjonerów, ale biorących pod uwagę opinie nas, mieszkańców, którym przestrzeń miejska powinna na co dzień jak najlepiej i najfunkcjonalniej służyć”.
Tysiąc wniosków!
O skali przedsięwzięcia projektowego, jak i zainteresowaniu tematyką najlepiej świadczy fakt, iż do planu zgłoszono prawie tysiąc wniosków! Dotyczyły one nie tylko wielkiej urbanistyki – większość odnosiła się do konkretnych rozwiązań, dotyczących bezpośredniego miejsca zamieszkania czy działalności firm.
Tylko fragment
Co prawda plan miejscowy obejmie ok. 23 hektary, jednak inwencja urbanistów i architektów jest mocno ograniczona, bo mają do dyspozycji tylko fragment terenu.
– Obszar, który obejmujemy planem dla Centrum jest już w 60 proc. zabudowany, więc do zagospodarowania pozostała mniej niż połowa – mówi Igor Śmietański, zastępca prezydenta Tychów. – Warto podkreślić, iż projekt planu przewiduje, iż 50 proc. powierzchni, która pozostała, będzie terenem otwartym, bez względu na to, jaką ostatecznie formę przyjmie zabudowa. Oś Zielona oraz kilka otwartych przestrzeni da temu obszarowi oddech.
Przyjęcie planu pozwoli określić przeznaczenia, zabudowę i zagospodarowanie poszczególnych terenów oraz uporządkowanie istniejącej struktury zabudowy. Chodzi np. o wyznaczenie przestrzeni powiązanych z Osią Zieloną, a dzięki zapisom planu gmina będzie mogła nimi dysponować. Plan daje także możliwość wytyczenia nowej linii zabudowy al. Jana Pawła II, co w tym przypadku oznacza likwidację części budowli, funkcjonującej pod nazwą „szkieletora”.
– Plan nie jest projektem budowlanym, określa on jedynie ramy, w jakich mogą się poruszać przyszli inwestorzy. Dla gminy to bardzo ważne narzędzie porządkowania przestrzeni, ale da ono również możliwość likwidowania negatywnych zjawisk. Bo choć gmina nie ma wpływu na to, co konkretnie inwestor będzie budował na swoim terenie, dzięki planowi decyduje o tym, czego ma na nim nie być. A ma nie być zabudowanej Osi Zielonej, rozproszonych budynków, szkieletora, czy wielkiego marketu z blachy – dodaje wiceprezydent Śmietański.
Co po targowisku?
Przyjęcie planu zagospodarowania pozwoli m.in. na zagospodarowanie terenu po dawnym targowisku. W myśl zapisu, może być przeznaczony na dwa cele: „zabudowa usługowa, w tym wielkopowierzchniowe obiekty usługowe, z wykluczeniem jednak gospodarki odpadami, handlu hurtowego, magazynów, składów i bazy transportowych, myjni samochodowych, stacji paliw, stacji naprawy lub diagnostyki pojazdów oraz zabudowa mieszkaniowa z usługami w parterze”. Obszar Centrum ma zróżnicowaną strukturę własnościową – część należy do osoby prywatnej, część do spółki gminnej „Śródmieście”, a granica między działkami przechodzi ukośnie przez teren. Czy powstanie tu „wielkopowierzchniowy obiekt usługowy”? Wydaje się, iż wybudowanie dużej galerii handlowej bez zmian własnościowych terenu jest mało prawdopodobne. Oczywiście można sobie wyobrazić mniejszy obiekt handlowy, mieszczący się na działce prywatnego właściciela, ale pytanie – czy wówczas taka inwestycja będzie się mu opłacała?
– Alternatywą dla obiektu handlowego jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna o charakterze centrotwórczym – dodaje Igor Śmietański. – Plan określa, iż w parterze zabudowa ta przeznaczona będzie na funkcję handlowo-usługową, podobnie jak to jest w przypadków ryneczków czy placów w innych częściach miasta. To, co budziło obawy mieszkańców, to odległość między ewentualną nową zabudową handlową, a istniejącą na ul. Nałkowskiej oraz wysokość zabudowy. W projekcie planu, odległości te wyniosą od 15 nawet do 20 metrów, a wzdłuż ul. Nałkowskiej usytuowane będą dodatkowe miejsca parkingowe. Plan przewiduje również w parterze obiektu, który może tam powstać, wolną przestrzeń na przejście czy przejazd rowerem.
Dojazd
Projekt planu zakłada, iż w przypadku powstania obiektu handlowego, dojazd do niego będzie się odbywał od al. Jana Pawła II trzema zjazdami. Nie przewiduje się dojazdu do marketu od ul. Nałkowskiej. Inaczej będzie w przypadku zlokalizowania na tym terenie budynków mieszkalnych. Wówczas ul. Nałkowskiej, podobnie jak al. Jana Pawła II staną się normalnymi ulicami dojazdowymi.
Zniknie szkieletor
Niewiele osób pamięta, iż budowę obiektu, do którego przylgnęła nazwa „szkieletor” rozpoczęto w 1976 r, a w 1984 r została ona przerwana i dopiero kilku lat temu pojawiła się możliwość rozwiązania problemu. Uporządkowanie pierzei (frontowej linii zabudowy) al. Jana Pawła II stało się jednym z głównych celów planu miejscowego dla Centrum.
– Wyrównanie linii zabudowy oznacza odcięcie części tzw. szkieletora do drugiego rzędu podpór – wyjaśnia Igor Śmietański. – Ważna była dla nas ekspertyza budowlana, która miała dać odpowiedź na pytanie czy ten zabieg nie spowoduje zagrożenia dla reszty budowli. Okazało się, że takiego zagrożenia nie ma. Rozbiórka przedniej części obiektu umożliwi przywrócenie jezdni na al. Jana Pawła II i budowę nowego chodnika. I samo to spowoduje dużą zmianę w estetyce i wyglądzie alei. Kiedy to może nastąpić? W związku z tym, że w grę wchodzi wywłaszczenie oraz możliwość odwołania się właściciela na kolejnych szczeblach, sama procedura może potrwać około roku. Prawdopodobnie więc będziemy mogli rozpocząć prace rozbiórkowe na początku przyszłego roku.
Przyjęcie miejscowego planu niesie ze sobą rzecz jasna koszty, które określone zostały na ok. 3,9 mln zł, z czego 2,8 mln trzeba będzie wydać na wykupienie gruntów pod Oś Zieloną. Jak oszacowano, demontaż przedniej części „szkieletora” ma kosztować ok. 110 tys. zł.
—
Robert Skitek, architekt:
– Każdy teren miejski powinien mieć plan zagospodarowania, bo on definiuje wiele elementów krajobrazu miasta. I choć nie ma w nim jeszcze konkretów, daje pewne wyobrażenie o tym, co w tym miejscu może być za kilka czy kilkadziesiąt lat. Dzięki uchwaleniu planu wiadomo, że nic nie powstanie na dziko, plan daje miastu pewną kontrolę nad terenem.
Jaka miałaby być ta przestrzeń Centrum miasta? Jest ona na tyle duża, że pewnie zmieściłby się na niej rynek w Krakowie, ale czy koniecznie ma to być plac otoczony budynkami? Dla każdego architekta czy urbanisty to potężny temat i duże wyzwanie. Wygląd i rola przestrzeni miejskich stale się zmieniają. W centrach miast mamy coraz więcej przestrzeni parkowych, dawne ulice zmieniają się w deptaki, bulwary. W miastach właśnie te przestrzenie żyją, stają się miejscami rekreacji, mieszkańcy spędzają tu czas wolny z rodzinami, odpoczywają. I taką rolę w Tychach mogłaby spełniać Oś Zielona, a jej duży fragment znajduje się właśnie na terenie objętym planem. Jej południową część, mimo pewnych problemów, można połączyć z Paprocanami. Jednym z przykładów wykorzystania takiej przestrzeni jest High Line w Nowym Yorku. Jest to park utworzony na trasie… linii kolejowej. Objęty planem fragment miasta może być początkiem odtworzenia Osi Zielonej północ-południe. Dla mnie ten obszar to nie tylko przestrzeń miejska, ale również miejsce, które może, a nawet powinno zaistnieć, jako przestrzeń kulturalna. Nagromadzenie instytucji kultury w północnej, starszej części miasta, powoduje, że część południowa staje się po prostu blokowiskiem. Warto, aby punkt ciężkości przesunął się nieco na południe, co przysłuży się lepszemu rozwojowi miasta.
