Mieszkańcy przeciw budowie osiedla – inwestor odpowiada na zarzuty sąsiadów

Podczas najbliższej sesji Rady Miasta Tychy, rajcy mają zająć się m.in. wnioskiem tyskiej firmy Stabilio, która planuje przy ulicach Jaśkowickiej i ks. Świerzego zbudować osiedle. Inwestycja wzbudziła spore zainteresowanie, zyskując zarówno zwolenników, jak i przeciwników. Ci drudzy, głównie mieszkańcy okolicznych bloków, są znacznie głośniejsi i prowadzą swoją kampanię w internecie, przy wykorzystaniu m.in. portali społecznościowych i mediów internetowych.

W maju w Urzędzie Miasta zorganizowano spotkanie przedstawicieli firmy Stabilio z protestującymi mieszkańcami (choć przyszli i tacy, którym nowe osiedle nie przeszkadza). Przyniosło ono efekt w postaci przeprojektowania wstępnych założeń, powstającej inwestycji, z uwzględnieniem oczekiwań mieszkańców. Teraz decyzja należy do radnych.

O odniesienie się do głosów Tyszan mających obiekcje wobec planowanej inwestycji, poprosiliśmy o wypowiedź Pawła Hajdugę, członka zarządu tyskiej firmy Stabilio Domy sp. z o.o. sp. k.

„Twoje Tychy”: – Co dokładnie ma znaleźć się na trzech hektarach terenu przy ulicach Jaśkowickiej i ks. Świerzego, wokół której to inwestycji zrobił się w ostatnich tygodniach szum?

Paweł Hajduga: – Ta inwestycja przewiduje zabudowę wielorodzinną, a konkretnie osiem budynków mieszkalnych, jeden dwukondygnacyjny budynek usługowy i budynek, który będzie miał mieszaną funkcję usługowo-mieszkaniową. W sumie na powierzchni ok 32 tysięcy metrów kwadratowych, czyli blisko 5 boisk piłkarskich, planujemy posadowić dziesięć budynków. Warto zaznaczyć, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na tym terenie moglibyśmy zaprojektować 13 budynków mieszkalnych, a my planujemy wybudować 9, bo nie chcemy, by zabudowa była tak gęsta. Zyskany w ten sposób teren chcemy przeznaczyć na zieleń i przestrzenie wspólne.

Ile to będzie nowych mieszkań dla Tyszan i jakim metrażem będą mogli dysponować lokatorzy?

– W pierwszych planach miało to być 380 mieszkań, ale po rozmowach z mieszkańcami okolicznych budynków i po uwzględnieniu części ich uwag, wprowadziliśmy do projektu korekty zmniejszając liczbę pięter i wysokość budynków i teraz mieszkań jest około 30 mniej.

Jeśli chodzi o metraż, to my stosujemy politykę unikania małych mieszkań. Zatem w planowanych budynkach najmniejsze dostępne mieszkania, to będą dwupokojowe ok. 37 m kw., a kilka największych na całym osiedlu będzie miało ok. 120 m kw. Średnia powierzchnia mieszkania na tym osiedlu wynosić będzie ok 50 m kw. To popularne, wygodne i lubiane metraże, dlatego dominują w naszym projekcie.

Ważną kwestią dla mieszkańców może być też to, że około połowa mieszkań ma być dostępna w systemie spółdzielczym, co ułatwi docelowy zakup osobom, które na starcie nie posiadają wystarczających środków/ani zdolności kredytowej do finansowania całego zakupu.

Wszystko to fajnie wygląda, a jednak pojawiły się protesty mieszkańców budynków sąsiadujących z planowaną inwestycją. Podstawowy zarzut jest taki, że chcecie realizować ten projekt w oparciu o tzw. lex developer, czyli prawo, które jednoznacznie źle się kojarzy i – jak utrzymuje część protestujących – powstało w czasie pandemii i na jej potrzeby.

– To nieprawda, bo tzw. specustawa dotycząca zabudowy mieszkaniowej powstała i weszła w życie w roku 2018, kiedy jeszcze o pandemii nikt nie słyszał. Jako jej główny cel stawiano przyspieszenie procesu legislacyjnego i udrożnienie procesu uzyskiwania pozwoleń na budowę. Rozwiązanie miało ułatwić budowanie m.in. w miejscach, gdzie plany miejscowe wymagały aktualizacji, ale ich zmiany trwałyby zbyt długo. Oczywiście korzystanie ze specustawy musi być spójne ze studium, czyli przyjętymi przez miasto kierunkami jego urbanistycznego rozwoju. Prezydent Nawrocki jakiś czas temu przedłużył okres działania tej specustawy, a to chyba też o czymś świadczy.

Owszem, zdarzało się, że na przestrzeni ostatnich lat pojawiły się w kraju jednostkowe sytuacje, w których próbowano wykorzystać tę ustawę do realizacji projektów w miejscach, które niekoniecznie temu odpowiadały, ale to nie jest nasz przypadek. Generalnie w naszym mieście takich przypadków nie było.

Naprawdę? A z czego to wynika?

– Po wprowadzeniu specustawy mieszkaniowej, Radni Miasta Tychy podjęli dodatkowo uchwałę doprecyzowującą i zaostrzającą zapisy samej ustawy „lex deweloper”. To oczywiście uproszczenie, ale regulacje te są restrykcyjne i ściśle regulują zasady projektowania, nie pozostawiając miejsc na nadużycia względem aktów regulujących ład urbanistyczny w naszym mieście.

Ustawa ustawą, ale co Wam się nie podobało w planie miejscowym, że sięgnęliście po tzw. lex developer?

– Kupując tę działkę, wiedzieliśmy, że to teren przeznaczony pod zabudowę wielorodzinną i to nie podlegało dyskusji. Tak było w planie od zawsze. Natomiast plan miejscowy dla tego terenu jest dość „stary”, a specustawa ma pomagać w sytuacjach, gdy zapisy planu są niekorzystne lub przestarzałe. A tutaj mamy taką sytuację, gdyż plan zakłada w tym miejscu budowę wielorodzinną z dwuspadowymi dachami, czego się już od dawna nie stosuje w nowym budownictwie z uwagi na wysokie koszty utrzymania takich nieruchomości. To są konstrukcje trudniejsze do izolacji, bardziej kosztowne w modernizacji i remontowaniu. Nie są lubiane ani przez klientów, ani przez zarządców nieruchomości i spółdzielnie mieszkaniowe. To był pierwszy i główny powód tego, że w ogóle zaczęliśmy rozważać wykorzystanie specustawy.

Ale przecież nie o kształt dachu rozbijają się protesty okolicznych mieszkańców… Plan miejscowy dopuszcza stawianie budynków do wysokości 16 metrów, a Wasz projekt idzie wyżej.

– To prawda, jest kilka parametrów, którymi różnimy się od tego, co zakłada plan miejscowy, ale to nie dotyczy wszystkich budynków. Pierwotnie zaproponowaliśmy dwa budynki ośmiokondygnacyjne (parter i 7 pięter), jeden siedmiokondygnacyjny (parter i 6 pięter), zaś pozostałe nie przekraczałyby tych 16 metrów, bo miały od dwóch do pięciu kondygnacji (czyli parter i 4 piętra). Po dialogu z mieszkańcami, po wysłuchaniu argumentów, zmieniliśmy założenia i pozostawiliśmy tylko jeden budynek ośmiokondygnacyjny (czyli parter i 7 pięter), a wszystkie siedmiokondygnacyjne (parter i 6 pięter) zniknęły. W efekcie po korekcie naszego projektu tylko cztery z dziesięciu powstających budynków odstają od założeń planu miejscowego, w tym trzy są wyższe o 3 metry, a jeden najwyższy – jest znacznie od nich oddalony, praktycznie nie sąsiaduje z budynkami protestujących i nie generuje problemu.

Jakie konsekwencje miałoby ścisłe trzymanie się planu miejscowego i odrzucenie przez inwestora specustawy?

– To dobre pytanie, bo pozwala zwrócić uwagę na nasze intencje. Mitem jest, jakoby budowa zgodna z miejscowym planem miała znacząco ograniczyć skalę inwestycji. W praktyce parametry takie jak ilość metrów kwadratowych, ilość mieszkań, miejsc postojowych itp. byłyby bardzo zbliżone.

Oczywiście, jak wspomniałem na wstępie, mogliśmy zaprojektować tutaj zamiast dziewięciu budynków mieszkalnych np. trzynaście. Byłyby one niższe, ale przez to, że byłoby ich więcej, to mielibyśmy mniej przestrzeni na zieleń i rekreację. Uznaliśmy, że wyjście o te kilka metrów wyżej od założeń planu, ale ograniczenie przy tym liczby budynków, będzie bardziej korzystne i przyjazne dla mieszkańców, zarówno tych przyszłych, jak i mieszkańców sąsiadujących, bo to przecież będzie przestrzeń otwarta dla wszystkich.

Przy okazji zaznaczmy, że mówimy o zagospodarowaniu terenu, który przez dekady był terenem mało przyjaznym i niedostępnym dla mieszkańców. To była prywatna, ogrodzona działka, co zmuszało mieszkańców do chodzenia dookoła niej, gdy chcieli dotrzeć do marketu lub do Parku Jaworek. My tę przestrzeń otwieramy i proponujemy okolicznym mieszkańcom dostęp do naszych usług, do placu zabaw i terenów zielonych.

Ponadto jako inwestor, chcemy zainwestować w infrastrukturę najbliższego otoczenia. Mogę wspomnieć, że złożyliśmy mieszkańcom ul. Świerzego propozycję wyremontowania nawierzchni ulicy Świerzego w części należącej nie tylko do zasobów miejskich, ale i spółdzielni Kora. Nadto prowadzimy z miastem zaawansowane rozmowy dotyczące rozwiązania problemu retencji w tym obszarze miasta.

Poważnym argumentem przeciwników budowy nowego osiedla jest przewidywany przyrost liczby samochodów, bo kilkaset mieszkań, to kilkaset dodatkowych aut w okolicy, a więc większy ruch i problemy z parkowaniem.

– Jeśli chodzi o wzmożony ruch, to musieliśmy uzyskać opinię Miejskiego Zarządu Ulic i Mostów, który po wymaganej analizie specjalistycznej firmy wydał opinię, że to, co planujemy, nie jest w żaden sposób ponadnormatywnie niekorzystne. Pamiętajmy, że mówimy o tej części miasta, która była przygotowana na zurbanizowanie, stąd okoliczne drogi i ronda są dostosowane do wzmożonego ruchu. Warto też podkreślić, że gdybyśmy budowali ściśle wg planu miejscowego, to różnica, jeśli chodzi o ruch drogowy, byłaby naprawdę niewielka, co wynika ze znacznej rozbudowy funkcji usługowej jaką dopuszcza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Natomiast w kwestii miejsc parkingowych, to ta działka ma dość ciekawe zapisy w planie, które też obejmuje specustawa. Po pierwsze musimy zastosować półtora miejsca parkingowego na mieszkanie, co jest relatywnie wysokim wynikiem, bo dość powszechne jest 1,25, co w skali robi dużą różnicę. Po drugie obowiązuje nas zapis, który mówi o tym, że musimy zastosować parytet 50 na 50, czyli każdemu miejscu na powierzchni odpowiada miejsce pod ziemią. Więc pod każdym budynkiem, nawet pod tym usługowym, znajduje się hala garażowa. To jest kolejny element, który w bardzo przyjazny sposób ukrywa te pojazdy pod ziemią i pozwala na bardziej efektywne wykorzystanie powierzchni naziemnej. To oczywiście wpływa też znacząco na koszt budowy, bo to są bardzo kosztowne prace, ale dzięki temu uzyskujemy sporo miejsc parkingowych, z których połowa jest niewidoczna. Odpowiadamy też tym samym na potencjalny problem, który często zdarza się przy nowych inwestycjach, gdzie mieszkańcy nie mają gdzie parkować i ten ruch rozlewa się na sąsiadujące inwestycje. Przy takim współczynniku nie obawiamy się tego. Myślę nawet, że per saldo będzie to korzystne również dla mieszkańców sąsiadujących inwestycji, bo tam współczynnik miejsc parkingowych jest niższy i jest ciaśniej.

Podczas majowego spotkania z mieszkańcami okolicy podnoszono też kwestię tzw. zacieniania. Wasi sąsiedzi boją się, że nie będą mieli słońca, bo im postawione przez Was budynki będą zasłaniać.

– Kwestia zacieniania w zabudowie wielorodzinnej jest jedną z tych najbardziej istotnych, dlatego od jej analizy zawsze zaczynamy. Zarówno w tej pierwotnej koncepcji, kiedy mieliśmy jeszcze osiem kondygnacji w tych dwóch budynkach sąsiadujących z ulicą Świerzego, jak i tym bardziej teraz, kiedy obniżyliśmy te budynki aż o dwie kondygnacje, czyli już nie mają siedmiu pięter plus parter, tylko pięć, nawet nie zbliżaliśmy się do granicy tego, co jest uznane za tolerowane zacienianie. Celowo projektowaliśmy nasze budynki w znacznym oddaleniu od granicy działki, bo już pierwotne założenie było takie, by między budynkami był oddech, mówiąc kolokwialnie, by się nie zacieniały, a nawet nie zbliżały się do krawędzi tego, co dopuszczają przepisy. Teraz, kiedy mamy pięć pięter, tym bardziej takiego ryzyka nie ma.

Decyduje o tym również układ budynków. To, w jakim miejscach się znajdują i to, że dopuszczają to słońce o określonych godzinach. Oczywiście, że nowe budynki pojawiające się w przestrzeni wpływają na odbiór tego, co się dzieje dookoła i z tym nie będziemy dyskutować. Natomiast to, czy one mają cztery czy pięć pięter jest mniej istotne niż to, jak blisko są. A zgodnie z tym, co dopuszcza tutaj i zacienianie, i przepisy, moglibyśmy te budynki przesunąć jeszcze o 9-11 metrów bliżej do granic działki. Nie robimy tego, bo uznajemy to za niekorzystne, zarówno dla mieszkańców sąsiadujących, jak i dla naszych przyszłych. Nasze budynki są oddalone od sąsiadów o 32-50 metrów.

Polskie miasta, w tym Tychy borykają się z problemem wyludniania się. Skoro mieszkańców ubywa, to jaki sens ma budowanie nowych osiedli?

– To bardzo złożony problem. Ujemna demografia jest faktem, równocześnie warto pamiętać, że miasta w regionie rywalizują o mieszkańców. Atrakcyjna i dostępna finansowo oferta mieszkań może Tychy na tym polu wzmocnić.

Pozostają również inne powody zmiany nieruchomości na nową takiej jak niższe koszty utrzymania nowego budownictwa, brak barier architektonicznych czy też większa dostępność wygodnych miejsc parkingowych.

Innymi słowy, w mniejszym lub większym stopniu, popyt na nowe mieszkania będzie zawsze, co pokazuje sytuacja na dojrzałych rynkach.

Ponadto, jak wspominałem, naszą intencją jest przeznaczenie niemal połowy lokali na cele spółdzielcze, co odpowiada wprost na potrzeby społeczne. Szacunki mówią, że od 1 do 3 mln rodzin w całym kraju ma potrzeby mieszkaniowe, których nie jest w stanie samodzielnie zaspokoić na rynku komercyjnym. To duży problem i chcemy mieć udział w jego rozwiązywaniu.

W dyskusji na temat waszego projektu pojawił się też wątek mówiący, że jak nie wy, to osiedle mógłby budować deweloper z innej części kraju. To robi jakąś różnicę?

– Teoretycznie nie. Natomiast w praktyce, to, że sami jesteśmy mieszkańcami Tychów, że mieszkamy na osiedlu, które sami kiedyś budowaliśmy, a nasi klienci są teraz naszymi sąsiadami i znajomymi – wydaje się, że nie jest bez znaczenia. Każdy z nas słyszał pewnie kiedyś o jakieś inwestycji, którą ktoś wybudował i zniknął. Jesteśmy od 15 lat na rynku i pracujemy inaczej. Chcemy budować w przyjaznej atmosferze, jesteśmy przywiązani do Tychów i zależy nam, żeby żyło się tu jak najlepiej. Dlatego po spotkaniu i rozmowie z mieszkańcami obniżyliśmy budynki. Od kilkunastu lat pracujemy też z tymi samymi podwykonawcami, których część jest z Tychów i okolic. Poza tym staramy się angażować w życie miasta poprzez wsparcie dla klubów sportowych czy systemu pomocy społecznej. Chcemy działać tak jak kojarzy się nasza nazwa.

Wywiad pierwotnie ukazał się w tygodniku „Twoje Tychy” nr 978